مراقبة الإيجارات في الولايات المتحدة
يشير مصطلح مراقبة الإيجارات في الولايات المتحدة إلى القوانين أو الأنظمة التي تحدد ضوابط الأسعار على إيجار الشقق السكنية لتكون بمثابة سقف للسعر. يصف مصطلح مراقبة الإيجارات بشكل أكثر عمومية عدة أنواع من ضوابط الأسعار:
- «السقوف السعرية الصارمة»، والمعروفة أيضًا بأنظمة «تجميد الإيجارات»، أو ضوابط الإيجار «المطلقة» أو من «الجيل الأول»، والتي لا يُسمح فيها بأي زيادات في الإيجار على الإطلاق (عادةً ما تُجَمَّد الإيجارات عند السعر المعمول به وقت سن القانون).
- «مراقبة الإيجار عند الإخلاء»، والمعروف أيضًا بضوابط الإيجار «الصارمة» أو «القوية»، والتي يمكن أن يرتفع سعر الإيجار من خلالها، ولكنه يظل منظمًا بين فترات الإيجار (يدفع المستأجر الجديد إيجارًا يقارب تقريبًا إيجار المستأجر السابق).
- «إلغاء مراقبة الإيجار عند الإخلاء»، والمعروف أيضًا بضوابط إيجار «المستأجر» أو من «الجيل الثاني»، والذي يحد من زيادات الأسعار خلال فترة الإستئجار، ولكنه يسمح بارتفاع الإيجارات إلى سعر السوق بين فترات الإستئجار (يدفع المستأجرون الجدد إيجارًا بسعر السوق ولكن الزيادات تكون محدودة طالما بقوا المستأجرين).[1]
توجد مناطق يطبق فيها شكل من أشكال مراقبة الإيجارات السكنية في سبع ولايات منذ عام 2022، (وهي كاليفورنيا، ونيويورك، ونيوجيرسي، وميريلاند، ومين، وأوريغن، ومينيسوتا) ومقاطعة كولومبيا (وذلك بالنسبة للمباني العادية، باستثناء المنازل المتنقلة). تحظر 37 ولاية مراقبة الإيجارات أو تسبق عليه، بينما تسمح سبع ولايات لمدنها بسن قوانين مراقبة الإيجارات ولكن لا توجد أي مدينة فيها تطبقه. أما بالنسبة للمناطق التي تُطَبَق فيها مراقبة الإيجارات، فإنها غالبًا ما تغطي نسبة كبيرة من إجمالي الوحدات السكنية المعروضة للإيجار في تلك المدينة، فعلى سبيل المثال، كانت 45% من الوحدات السكنية المؤجرة في مدينة نيويورك اعتبارًا من عام 2017 «مستقرة الإيجار» و1% منها «محددة الإيجار» (وهذه تصنيفات قانونية مختلفة في مدينة نيويورك).[2]
خضع حوالي 36% من الوحدات السكنية في مقاطعة كولومبيا لمراقبة الإيجار اعتبارًا من عام 2019، وكان حوالي 75% من جميع الوحدات السكنية المؤجرة في سان فرانسيسكو خاضعة لمراقبة الإيجار اعتبارًا من عام 2014، وخضع 80% من الوحدات السكنية متعددة العائلات في لوس أنجلوس لمراقبة الإيجار في عام 2014.[3]
أقر المجلس التشريعي لولاية أوريغن في عام 2019 مشروع قانون جعل الولاية أول ولاية في البلاد التي تتبنى سياسة مراقبة الإيجارات على مستوى الولاية. يحد هذا القانون الجديد من زيادات الإيجار السنوية إلى معدل تضخم يزيد عن 7%، ويتضمن إلغاء مراقبة الإيجار عند الإخلاء (سعر السوق بين فترات الاستئجار)، ويستثني المباني الجديدة لمدة 15 عامًا، ويحافظ على الحظر الحالي الذي تفرضه الولاية على سياسات مراقبة الإيجارات المحلية (الاستباقية على مستوى الولاية).[4] أقر الناخبون في سانت بول بمينيسوتا في نوفمبر 2021 مبادرة اقتراع لمراقبة الإيجارات والتي حدت من زيادات الإيجار السنوية بنسبة 3%، وتضمنت مراقبة الإيجارات عند الإخلاء، ولم تستثني المباني الجديدة أو تسمح بإضافة التضخم إلى معدل الزيادة المسموح به.[5] أدى هذا إلى انخفاض بنسبة 80% في طلبات الحصول على تصاريح بناء وحدات سكنية متعددة العائلات الجديدة، بينما ارتفعت التصاريح بنسبة 70% في مدينة مينيابوليس المجاورة، حيث سمح الناخبون لمجلس المدينة بصياغة قانون مراقبة الإيجارات الذي قد يعفي المباني الجديدة.[5][6]
يوجد إجماع بين الاقتصاديين على أن مراقبة الإيجارات تقلل من جودة وكمية الوحدات السكنية المستأجرة؛[7][8][9][10][11] ويرى مراقبون آخرون أن مراقبة الإيجارات تفيد المستأجر، وتمنع الزيادات المفرطة في الإيجارات وعمليات الإخلاء غير العادلة. يمكن أن تؤدي مراقبة الإيجارات إلى استقرار المجتمع، وتعزيز الاستمرارية، وقد يخفف من عدم المساواة في الدخل.[12][13][14]
القانون[عدل]
تحدد قوانين مراقبة الإيجارات الوحدات السكنية المستأجرة المعنية، وقد تغطي فقط المجمعات الأكبر حجمًا، أو الوحدات الأقدم من تاريخ معين. تعفي قوانين مراقبة الإيجارات المباني الجديدة أحيانًا في محاولة لعدم تثبيط الاستثمار في إجمالي الوحدات السكنية الجديدة؛ فيعفي قانون تثبيت الإيجارات في سان فرانسيسكو مثلًا جميع الوحدات المبنية بعد عام 1979؛ وتعفي ولاية نيويورك عمومًا الوحدات المبنية بعد عام 1974 في أي مكان بالولاية (وذلك على الرغم من أنه يمكن للمالكين الموافقة على تثبيت الإيجار مقابل مزايا ضريبية).[15]
يُحَدَّد تواتر ودرجة الزيادات في الإيجار، وعادة ما يُربَط بمعدل التضخم الذي يحدده مؤشر أسعار المستهلك في الولايات المتحدة أو جزء صغير منه؛ فتسمح سان فرانسيسكو مثلًا بزيادة الإيجار السنوي بنسبة 60% من مؤشر أسعار المستهلك، وبحد أقصى يبلغ 7%.[16]
تُدار قوانين مراقبة الإيجارات غالبًا من قبل مجالس مراقبة الإيجارات غير المنتخبة. يتولى المسؤولون في حكومة المدينة مهمة تعيين أعضاء المجلس، مما يضمن وجود أعداد متوازنة من المستأجرين وأصحاب العقارات لتحقيق التوازن بين مصالحهم. يذكر بحث غودمان أن مجلس مراقبة الإيجار النموذجي في نيويورك يتكون من اثنين من المستأجرين، واثنين من أصحاب العقارات، ومالك منزل واحد. (غيلدربلوم وماركهام، 1996).
القانون الفدرالي[عدل]
يعد تنظيم الإيجارات في الولايات المتحدة مسألة تخص كل ولاية على حدة. حكمت المحكمة العليا للولايات المتحدة في قضية بلوك ضد هيرش في عام 1921 بأغلبية أن تنظيم الإيجارات في مقاطعة كولومبيا كإجراء طارئ مؤقت كان دستوريًا؛ ولكنها ألغت نفس القانون بالإجماع بعد ذلك بوقت قصير في عام 1924 في قضية شركة تشاستلتون ضد سنكلير. توقفت المحكمة العليا عن التدخل في التشريعات الاجتماعية والاقتصادية بعد الصفقة الجديدة في ثلاثينات القرن العشرين، واعتمد عدد متزايد من الولايات تلك القوانين. رأت المحكمة العليا الأمريكية أنه لا يوجد تعارض بين مراقبة الإيجارات وقانون شيرمان في قضية فيشر ضد مدينة بيركلي عام 1986.[17]
قانون الولاية والقانون المحلي[عدل]
تُعد ولايتي أوريغون وكاليفورنيا الولايتين الوحيدتين اللتين لديهما قوانين لمراقبة الإيجارات على مستوى الولاية، وسُنَّ كلاهما في عام 2019. هناك ست ولايات، كاليفورنيا، ونيويورك، ونيوجيرسي، ومين، وميريلاند ومينيسوتا، لديها مناطق تُطَبَّق فيها أشكال من مراقبة إيجارات العقارات السكنية. تعتمد مقاطعة كولومبيا أيضًا مراقبة الإيجارات لبعض الوحدات السكنية المؤجرة؛ إذ تُعفى العقارات المملوكة أو المدعومة من قِبل القطاع العام، والعقارات المبنية في عام 1978 أو بعده، والعقارات التي يملكها مالك يقل عدد وحداته السكنية المستأجرة عن خمس وحدات، من قانون مراقبة الإيجارات في مقاطعة كولومبيا.[18][19]
تحظر 37 ولاية مراقبة الإيجارات أو تسبق عليه، بينما تسمح ثماني ولايات لمدنها بسن قوانين مراقبة الإيجارات، ولكن لا توجد أي مدينة فيها تطبقه.
تُطبق قوانين مراقبة الإيجارات في حوالي 182 بلدية أمريكية منذ عام 2019، وتشمل 99 بلدية في نيوجيرسي، و63 في نيويورك، و18 في كاليفورنيا، وواحدة في ماريلاند، وواشنطن العاصمة. تتضمن المدن الخمس الأكثر اكتظاظًا بالسكان والتي تطبق فيها قوانين مراقبة الإيجارات مدينة نيويورك، ولوس أنجلوس، وسان فرانسيسكو، وأوكلاند وواشنطن العاصمة، ومن الجدير بالذكر أن تاكوما بارك هي البلدية الوحيدة في ولاية ماريلاند التي تتبع قوانين مراقبة الإيجارات.[20]
يعتقد 2% فقط من الاقتصاديين الذين شملهم الاستطلاع في عام 2012 أن مراقبة الإيجارات كان له تأثير إيجابي على مدينتي نيويورك وسان فرانسيسكو؛ بينما أبدى 81% منهم عدم موافقتهم على ذلك.[21]
المراجع[عدل]
- ^ اكتب عنوان المرجع بين علامتي الفتح
<ref>والإغلاق</ref>للمرجعGPG - ^ "Rent Control Laws by State". www.nmhc.org. مؤرشف من الأصل في 2024-04-16. اطلع عليه بتاريخ 2023-03-17.
- ^ "Roughly 36 percent of D.C.'s rental housing units are rent-stabilized". D.C. Policy Center (بالإنجليزية الأمريكية). 4 Dec 2019. Archived from the original on 2024-04-30. Retrieved 2022-09-14.
- ^ اكتب عنوان المرجع بين علامتي الفتح
<ref>والإغلاق</ref>للمرجعOL_OR_RC - ^ ا ب Britschgi، Christian (22 مارس 2022). "America's Most Controversial Rent Control Law Is Getting a Hasty Makeover - A collapse in new development activity followed St. Paul voters' approval of a strict, vaguely written rent control ordinance. City and state officials are scrambling over how best to fix the new law". Reason. مؤرشف من الأصل في 2024-04-30.
Tomorrow the St. Paul City Council will discuss the details of implementing Question 1, a brief, voter-passed ordinance that caps annual rent increases at 3 percent and which includes none of the typical exemptions or allowances for new construction, vacant units, or inflation. ... California and Oregon policies also include a number of other exemptions to their state-level rent control laws. They allow property owners, up to a point, to add inflation to allowable rent increases. They both allow landlords to raise rents as high as they want between tenants and have higher caps on rent increases: 5 percent in California and 7 percent in Oregon.
- ^ Callaghan، Peter (16 مارس 2022). "Minnesota Senate committee moves bill to retroactively cancel rent control measures passed by voters in Minneapolis, St. Paul". MinnPost. مؤرشف من الأصل في 2023-10-04.
Draheim also cited Census Bureau statistics that show requests for housing permits has fallen 80 percent in St. Paul since the passage of the referendum. In Minneapolis, which hasn't drafted an ordinance yet and where new buildings could be exempt from caps, permits are up 68 percent.
- ^ Baumol، William J؛ Blinder، Alan S. (1994). Economics Principles and Policy (ط. 6th). Dryden Press. ص. 92–93, 379. ISBN:0-03-098927-2.
- ^ Cooter، Robert؛ Ulen، Thomas (1997). Law and Economics 2nd Edition. Addison-Wesley. ص. 32–33.
- ^ David A Besanko؛ Ronald R. Braeutigam (2008). "10.5". Microeconomics (ط. 3rd). هوبوكين (نيوجيرسي): John Wiley & Sons. ص. 374–377. ISBN:978-0470-04924-2.
- ^ B. Douglas Bernheim؛ Michael D Whinston (2008). Microeconomics (ط. 1st). McGraw-Hill Irwin. ص. 565. ISBN:978-0-07-290027-9.
- ^ Dougherty، Conor (12 أكتوبر 2018). "Why Rent Control Is a Lightning Rod". نيويورك تايمز. مؤرشف من الأصل في 2024-05-01. اطلع عليه بتاريخ 2019-03-26.
And yet economists from both the right and the left are in almost universal agreement that rent control makes housing problems worse in the long run.
- ^ Barton، Stephen (15 أبريل 2018). "Stephen Barton: Why rent control is a good thing". Santa Cruz Sentinel. مؤرشف من الأصل في 2022-12-07. اطلع عليه بتاريخ 2022-08-17.
- ^ Barton، Stephen (3 يوليو 2018). "Steady rise in Bay Area rents fuels debate over November measure". سان خوسيه ميركوري نيوز. مؤرشف من الأصل في 2024-04-30. اطلع عليه بتاريخ 2022-08-17.
- ^ Walker، Richard (مارس 2016). "Why Is There a Housing Crisis?". East Bay Express. مؤرشف من الأصل في 2023-10-05. اطلع عليه بتاريخ 2022-08-17.
- ^ "Fact Sheet #1 - Rent Control and Rent Stabilization". مؤرشف من الأصل في 2008-02-15. اطلع عليه بتاريخ 2008-01-17.
- ^ "San Francisco Rent Board: Fact Sheet 1 – General Information". مؤرشف من الأصل في 2022-03-25.
- ^ 264 U.S. [الإنجليزية] 543 (1924)
- ^ Prasanna Rajasekaran, Mark Treskon, and Solomon Greene, Rent Control: What Does the Research Tell Us about the Effectiveness of Local Action? نسخة محفوظة 2021-01-22 على موقع واي باك مشين., Urban Institute (January 2019).
- ^ "Rent Control Laws by State". www.nmhc.org. مؤرشف من الأصل في 2024-04-16. اطلع عليه بتاريخ 2022-07-15.
- ^ Armando Trull, Rents At Takoma Park Building Help Spur Debate Over Maryland Tenant Protections نسخة محفوظة 2021-03-09 على موقع واي باك مشين., WAMU (September 17, 2015).
- ^ اكتب عنوان المرجع بين علامتي الفتح
<ref>والإغلاق</ref>للمرجعonce
